房屋拆迁评估的三大方法

房屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题，而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本期亿房小报告将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象，探讨如何确定合理的补偿价格。
城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。而拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。
拆迁房屋价格评估三大方法：成本法价格最低，市场法最靠谱。
1、市场比较法
就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等)，参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。
2、成本法
根据估价对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
3、收益法
指房屋所有人拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。
无论何种类型的评估，均要求对被拆迁房屋项目进行评细的实地勘察，依据所掌握的资料，分析拟定拆迁对象的特点，针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋，分别选用相应的评4、估方法。
从某种意义上讲，收益法测算出的价值倾向于最高买价，属于理论价格;成本法测算出的价值倾向于最低卖价;市场比较法测算出的价值倾向于市场价格。
市场对土地的需求强度决定了土地价格的升幅，并与房屋本身的价格变化共同决定了房屋的市场价格，也决定了房屋的补偿额度。影响房屋的评估价格有拆迁房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的区位因素、实物因素和权益因素三类。(本文将只对拆迁房屋的自身因素进行分析)
由于土地位置的固定性，使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完善度和繁华度等因素影响，其价格的上涨幅度也不尽相同。
房屋拆迁评估方法多种多样，在房屋评估过程中要采取正确的方法才能避免吃亏。