物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范

物业辖区给排水设备设施维修保养操作规范
1、目的:规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。
2、适用范围:适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。
3、职责:
1)工程部经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。
2)工程部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织,监督该计划的实施。
3.)班长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。
4)客服部负责向有关用户通知停水的情况
4、程序要点:
1)给排水设备设施维修保养年度计划的制定
①每年的冬季供暖之前,工程部主管组织班长/管理员一起研究,制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。
②制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则:A.给排水设备设施使用的频度;
B.给排水设备设施运行状况(故障隐患);
C.合理的时间(避开节假日,特殊活动日等)。
③给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:A.维修保养项目及内容;
B.备品,备件计划;
C.具体实施维修保养的时间;
D.预计费用。
2)水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时,应按、给排水设备设施维修保养年度计划、进行。
小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂,主供水管上闸阀拆换,以及控制柜内变频器,PC中央处理器的维修保养由外施工单位完成,其余维修保养由水泵房管理员负责。
3.)水泵机组维修保养
①水泵房管理员每年的春季供暖后、冬季供暖前对小区内所有水泵机组进行一次清洁,保养。
A.电动机维修保养:a.用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;
b.检查电动机轴承有无阻滞或异响,如有则应更换同型号规格轴承;
c.检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;
d.清洁电动机外壳;
e.检查电动机是否脱漆严重,如有脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
B.水泵维修保养:a.检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;
如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;
b.转动水泵轴,如果有卡住,碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;
如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;
c.检查压盘根处是否漏水成线,如果则应加压盘根;
d.清洁水泵外表;
e.如水泵脱漆或锈蚀严重,则应彻底铲除脱落层油漆,重新刷上油漆。
f.检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏应更换。
g.检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。
h.控制柜维修保养。
水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁,保养。
(参照配电设备设施维修保养操作规范进行)C.远传压力表维修保养:a.检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;
b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;
c.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。
D.闸阀、止回阀、浮球阀、液拉控制器维修保养闸阀维修保养:a.检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;
b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳;
c.对闸阀阀杆加黄油润滑;
d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。
e.止回阀维修保养:f.检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;
g.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;
h.检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆。
i.浮球阀维修保养:j.检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;
k.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;
l.检查浮球连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。
m.液位控制器维修保养:n.检查密封圈,密封胶垫是否损坏,如损坏责应更换;
o.清除压力室内污物,疏通控制水道;
p.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;
q.紧固所有螺母。
E.潜水泵或排污泵维修保养a.用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否达到0.25MΩ以上,如未达到则拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理。
b.检查密封圈是否老化,如已老化则应更换。
c.检查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号规格的轴承。
d.清洁潜水泵,排污泵外壳,锈蚀严重则在表面处理后重新油漆一遍。
e.检查潜水泵,排污泵上所连接的软管是否牢固,如松弛责应紧固。
拧紧潜水泵,排污泵上的螺母。
F.明装给排水管维修保养(每年秋季进行一次)a.检查支持托架是否牢固,如不牢固则应加强。
b.检查流向标识是否鲜明醒目,否则应整改。
c.检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍。
d.检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫)。
4)每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时,如必须超过8小时,则工程部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。
5)对于计划中未列出的维修保养工作,应由工程部主管尽快补充至计划中;
对于突发性的设备设施故障,先经工程部主管口头批准后,可以先组织解决而后上报公司。
6)水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰,完整,规范地记录在维修保养记录表内,并于每次维修保养后的三天之内由班长整理成册后交工程部存档,保存期为长期。
7)停水管理。
给水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由工程部主管填写停水申请,经工程部经理批准后通知客服部,由客服提前24小时通知有关用户。
如因特殊情况突然停水,应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。
5、将工作相关内容、资料进行记录并整理归档。