董佑起
【摘 要】 房地产行业的发展受到多方面因素的影响，通过研究房地产受经济发展状况的影响，可以为发展方占房地产业提供合理的建议。本文利用面板向量自回归模型、空间探索技术和面板回归方法，探究经济发展对房地产业发展的促进作用，定量分析房地产业发展受到经济发展状况的影响，并提出通过制定政策、引导金融市场、促进居民消费指导房地产行业合理发展的建议。
1引言与文献综述
江浙沪皖四省是长江三角洲经济带的核心地区，该区域经济发达，吸引了大量居民在此定居。本文通过面板向量自回归模型和ESDA空间探索方法研究江苏省经济增长的集聚效应与房地产业发展的集聚效应的关系，解释在空间层面经济发展的集聚对于房地产行业的影响，本文的研究成果将有助于为合理发展房地产行业提供参考和建议。
由于近年来，房地产业发展迅速，在经济发展和房地产业发展的方面，有许多研究成果。陈关聚（2014）研究了房地产业增长效率的影响因素，指出房地产业集聚发展对房地产发展有积极地作用。周志春，李征，毛捷（2016）研究了经济增长与房地产业发展的关系，他们认为经济增长、金融市场利率水平、城镇居民收入、城鎮化水平和人口红利是影响我国房地产业发展态势的重要因素，经济增长促进房地产业发展。孔行、黄玲、于渤（2009）利用空间状态模型研究了区域经济与房地产发展的关系，他们认为经济冲击对房地产业具有正向的影响，并且影响在逐步减弱。冯烽（2015）利用PVAR面板自向量回归模型研究了能源价格、技术进步对能源效率的变动效应，研究中，表明pvar结合了自向量回归与面板数据的优点。王建康，谷国锋，等（2016）利用SAR、SEM、SDM等经典空间计量模型研究了经济空间格局的演进，但是忽略了固定效应的影响。
2数据来源
以市域为基本研究单元，在经济发展的集聚效应与房地产的集聚效应的比较研究中，以2006年，2011年，2016年为时间断面，由于2006年以前年度和2017年统计数据难以获得，因而，以2006年作为开始时点，以2016年为研究的截止时点。基础数据主要来源于各年份的《江苏省统计年鉴》、《上海市统计年鉴》、《浙江省统计年鉴》和《安徽省统计年鉴》，利用stata15.0等软件对江浙沪皖四省各城市经济格局演变和房地产业空间分布的演变以及经济增长对房地产业的影响进行系统分析。
3面板向量自回归模型分析房地产业与经济总量的序列特征
下面首先利用stata15.0进行面板自回归估计经济总量对于房地产业发展的影响。
3.1面板单位根检验
当样本量较小时，对单个变量进行单位根检验的功效往往比较弱，容易犯去真的错误，因而，本文将利用面板单位根检验方法进行单位根检验。首先利用LLC面板单位根检验方法对房地产投资额的对数和国内生产总值对数进行检验，以获取两个变量是否平稳的初步结论。
根据以上结果变量lnhouse和lngdp均通过面板单位根检验，检验结果t值较大，P值为0，表明显著拒绝有单位根的原假设，两个变量均平稳。
3.2PVAR分析
在两个变量均平稳的基础上，下面进行面板var分析。
通过分析可以看到，第一，在滞后期为一期的情况下，过去的房地产投资对现期的房地产发展影响很大。这表明，在各地，房地产投资具有一定的连贯性，过去一年的投资较大，第二年的投资也会较大，这一点与房地产建设的施工期限较长相符合。同时根据房地产市场的发展特点可以看到，某地房地产发展较快，往往传达出住房需求量大的信号，从而刺激房价上涨，这种上涨在一定程度上会成为刺激消费者购买房产的诱因，从而形成房地产投资大——预期房地产需求旺盛——房地产价格上升——房地产投资进一步上升的循环。另外，滞后一期的情况下，国内生产总值对房地产投资额也具有正向作用，这反映了经济总量高的地区往往具有住房需求旺盛的特征。经济发达地区一方面通过自身经济创造大量工作机会，吸引大量外来居民定居，在这一过程中，一部分居民购置房屋，直接增加了房屋的需求量，另一部分居民通过租房定居，促进有意愿购置房屋出租的投资者投资房地产。同时，第三期的国民生产总值影响为负，这并非表明经济增长对房地产市场有负向影响，相反，由于经济增长的波动性，特别是几年来经济增长下滑与房地产业的持续增长相比产生了错位，导致系数为负。
3.3方差分解分析
接下来分析2016年房地产投资额受过去十年房地产投资额的影响和经济总量的影响。进行方差分解分析。
通过方差分解分析，可以发现房地产开发投资额分解为两个部分，一是过去十年房地产开发投资额，另外一个是过去十年经济总量。房地产业过去的投资额对2016年的开发投资额影响最大，为0.98765735，经济总量对2016年房地产开发投资额具有一定影响，为0.25927。这表明，房地产业的投资发展主要依靠过去的发展来提供动力和资金，经济总量较大的情况下，房地产投资也会有较大的上长。
4江浙沪皖地区房地产业空间格局分析
本文通过全局莫兰指数和局部莫兰指数来说明空间相关性，分别检验江浙沪皖四省的房地产业发展和经济总量是否具有区域集聚的情况，然后进行对比，探讨二者空间集聚特性是否一致。
根据检验的结果，可以发现，国民生产总值全局莫兰指数检验在2006年，2011年，2016年的指数分别为：0.2301，0.246241，0.2322。房地产投资的检验结果为，0.1194，0.1317，0.0612。城市的房地产开发投资额再2006年和2011年具有较弱的自相关性，2016年，由于Z值检验未通过，因而不认为具有自相关性。通过对各城市的经济总量的检验，发现经济总量具有一定的自相关性。对比房地产开发投资额的集聚程度和经济总量的集聚程度，可以发现，2006年到2011年，二者的集聚程度同时上升，2011年到2016年，二者的集聚程度均在下降。
以上检验说明，近年来房地产行业的空间集聚程度在下降，尽管与国民生产总值的集聚程度有差异，但是具有相似的变动趋势。
研究结果表明：第一，房地产开发投资在地域上具有集聚的特征，，距离较近的城市，房地产开发水平较为相近，房地产业具有溢出效应，，相邻城市间经济发展水平相互影响，越发达的地区聚集越多的发达城市，同时开发投资具有相互影响，房地产业发达的地区聚集了大量房地产业发达的城市;第二，房地产业发展受其自身发展影响大，发展具有內在的连续性，并且，经济总量对房地产业发展的影响具有波动性，波动的周期较短，通常为2至3年。
总体而言，2006年至2016年，国民经济发展水平对房地产开发投资的空间分布影响较大，国民经济发展水平较高的城市房地产投资通产通常较多，但是国民经济发展对于房地产开发投资的影响具有线性关系，同时受其自身以及其他经济因素的影响。因此，本文提出以下建议：第一，合理布局房地产业发展，当地政府根据本地经济发展水平合理发展房地产行业，避免房地产业过度繁荣，造成产业泡沫，也要避免产业发展落后于经济发展，改善人民住房条件，提升住房水平;第二，通过控制贷款数量调节房地产业发展的作用，当房地产业处于过快扩张时期，通过设置房地产开发投资方的贷款建设条件，减小房地产供给方的资金来源，从而缩小供给，并且，通过设置购买房地产的贷款金额、还款期限、可贷款条件控制房地产需求方的购买力，降低房地产市场热度，维护房地产市场稳定，防止盲目扩张，当经济发展乏力或者货币市场货币富余时期，需要通过发展房地产业拉动上下游产业，吸纳过多的货币，起到拉动经济发展和充当资金池的作用，为经济稳定持续发展提供调节方式。
【参考文献】
[1] 陈关聚.城市房地产业增长效率及影响因素研究[J].宁夏大学学报（人文社会科学版），2014（1）：124-130.
[2] 周志春，李征，毛捷.房地产业周期与经济周期的互动关系研究——来自中国的经验证据[J].南京大学学报（哲学.人文科学.社会科学版），2010（6）：47-57.
[3] 孔行，黄玲，于渤.区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究[J].中央财经大学学报，2009（03）：54-59.
[4] 冯烽.内生视角下能源价格、技术进步对能源效率的变动效应研究——基于PVAR模型[J].管理评论，2015（04）：38-47.
[5] 王建康，谷国锋，等.中国新型城镇化的空间格局演变及影响因素分析——基于285个地级市的面板数据[J].地理科学，2016（01）：63-71.
【摘 要】 房地产行业的发展受到多方面因素的影响，通过研究房地产受经济发展状况的影响，可以为发展方占房地产业提供合理的建议。本文利用面板向量自回归模型、空间探索技术和面板回归方法，探究经济发展对房地产业发展的促进作用，定量分析房地产业发展受到经济发展状况的影响，并提出通过制定政策、引导金融市场、促进居民消费指导房地产行业合理发展的建议。
1引言与文献综述
江浙沪皖四省是长江三角洲经济带的核心地区，该区域经济发达，吸引了大量居民在此定居。本文通过面板向量自回归模型和ESDA空间探索方法研究江苏省经济增长的集聚效应与房地产业发展的集聚效应的关系，解释在空间层面经济发展的集聚对于房地产行业的影响，本文的研究成果将有助于为合理发展房地产行业提供参考和建议。
由于近年来，房地产业发展迅速，在经济发展和房地产业发展的方面，有许多研究成果。陈关聚（2014）研究了房地产业增长效率的影响因素，指出房地产业集聚发展对房地产发展有积极地作用。周志春，李征，毛捷（2016）研究了经济增长与房地产业发展的关系，他们认为经济增长、金融市场利率水平、城镇居民收入、城鎮化水平和人口红利是影响我国房地产业发展态势的重要因素，经济增长促进房地产业发展。孔行、黄玲、于渤（2009）利用空间状态模型研究了区域经济与房地产发展的关系，他们认为经济冲击对房地产业具有正向的影响，并且影响在逐步减弱。冯烽（2015）利用PVAR面板自向量回归模型研究了能源价格、技术进步对能源效率的变动效应，研究中，表明pvar结合了自向量回归与面板数据的优点。王建康，谷国锋，等（2016）利用SAR、SEM、SDM等经典空间计量模型研究了经济空间格局的演进，但是忽略了固定效应的影响。
2数据来源
以市域为基本研究单元，在经济发展的集聚效应与房地产的集聚效应的比较研究中，以2006年，2011年，2016年为时间断面，由于2006年以前年度和2017年统计数据难以获得，因而，以2006年作为开始时点，以2016年为研究的截止时点。基础数据主要来源于各年份的《江苏省统计年鉴》、《上海市统计年鉴》、《浙江省统计年鉴》和《安徽省统计年鉴》，利用stata15.0等软件对江浙沪皖四省各城市经济格局演变和房地产业空间分布的演变以及经济增长对房地产业的影响进行系统分析。
3面板向量自回归模型分析房地产业与经济总量的序列特征
下面首先利用stata15.0进行面板自回归估计经济总量对于房地产业发展的影响。
3.1面板单位根检验
当样本量较小时，对单个变量进行单位根检验的功效往往比较弱，容易犯去真的错误，因而，本文将利用面板单位根检验方法进行单位根检验。首先利用LLC面板单位根检验方法对房地产投资额的对数和国内生产总值对数进行检验，以获取两个变量是否平稳的初步结论。
根据以上结果变量lnhouse和lngdp均通过面板单位根检验，检验结果t值较大，P值为0，表明显著拒绝有单位根的原假设，两个变量均平稳。
3.2PVAR分析
在两个变量均平稳的基础上，下面进行面板var分析。
通过分析可以看到，第一，在滞后期为一期的情况下，过去的房地产投资对现期的房地产发展影响很大。这表明，在各地，房地产投资具有一定的连贯性，过去一年的投资较大，第二年的投资也会较大，这一点与房地产建设的施工期限较长相符合。同时根据房地产市场的发展特点可以看到，某地房地产发展较快，往往传达出住房需求量大的信号，从而刺激房价上涨，这种上涨在一定程度上会成为刺激消费者购买房产的诱因，从而形成房地产投资大——预期房地产需求旺盛——房地产价格上升——房地产投资进一步上升的循环。另外，滞后一期的情况下，国内生产总值对房地产投资额也具有正向作用，这反映了经济总量高的地区往往具有住房需求旺盛的特征。经济发达地区一方面通过自身经济创造大量工作机会，吸引大量外来居民定居，在这一过程中，一部分居民购置房屋，直接增加了房屋的需求量，另一部分居民通过租房定居，促进有意愿购置房屋出租的投资者投资房地产。同时，第三期的国民生产总值影响为负，这并非表明经济增长对房地产市场有负向影响，相反，由于经济增长的波动性，特别是几年来经济增长下滑与房地产业的持续增长相比产生了错位，导致系数为负。
3.3方差分解分析
接下来分析2016年房地产投资额受过去十年房地产投资额的影响和经济总量的影响。进行方差分解分析。
通过方差分解分析，可以发现房地产开发投资额分解为两个部分，一是过去十年房地产开发投资额，另外一个是过去十年经济总量。房地产业过去的投资额对2016年的开发投资额影响最大，为0.98765735，经济总量对2016年房地产开发投资额具有一定影响，为0.25927。这表明，房地产业的投资发展主要依靠过去的发展来提供动力和资金，经济总量较大的情况下，房地产投资也会有较大的上长。
4江浙沪皖地区房地产业空间格局分析
本文通过全局莫兰指数和局部莫兰指数来说明空间相关性，分别检验江浙沪皖四省的房地产业发展和经济总量是否具有区域集聚的情况，然后进行对比，探讨二者空间集聚特性是否一致。
根据检验的结果，可以发现，国民生产总值全局莫兰指数检验在2006年，2011年，2016年的指数分别为：0.2301，0.246241，0.2322。房地产投资的检验结果为，0.1194，0.1317，0.0612。城市的房地产开发投资额再2006年和2011年具有较弱的自相关性，2016年，由于Z值检验未通过，因而不认为具有自相关性。通过对各城市的经济总量的检验，发现经济总量具有一定的自相关性。对比房地产开发投资额的集聚程度和经济总量的集聚程度，可以发现，2006年到2011年，二者的集聚程度同时上升，2011年到2016年，二者的集聚程度均在下降。
以上检验说明，近年来房地产行业的空间集聚程度在下降，尽管与国民生产总值的集聚程度有差异，但是具有相似的变动趋势。
研究结果表明：第一，房地产开发投资在地域上具有集聚的特征，，距离较近的城市，房地产开发水平较为相近，房地产业具有溢出效应，，相邻城市间经济发展水平相互影响，越发达的地区聚集越多的发达城市，同时开发投资具有相互影响，房地产业发达的地区聚集了大量房地产业发达的城市;第二，房地产业发展受其自身发展影响大，发展具有內在的连续性，并且，经济总量对房地产业发展的影响具有波动性，波动的周期较短，通常为2至3年。
总体而言，2006年至2016年，国民经济发展水平对房地产开发投资的空间分布影响较大，国民经济发展水平较高的城市房地产投资通产通常较多，但是国民经济发展对于房地产开发投资的影响具有线性关系，同时受其自身以及其他经济因素的影响。因此，本文提出以下建议：第一，合理布局房地产业发展，当地政府根据本地经济发展水平合理发展房地产行业，避免房地产业过度繁荣，造成产业泡沫，也要避免产业发展落后于经济发展，改善人民住房条件，提升住房水平;第二，通过控制贷款数量调节房地产业发展的作用，当房地产业处于过快扩张时期，通过设置房地产开发投资方的贷款建设条件，减小房地产供给方的资金来源，从而缩小供给，并且，通过设置购买房地产的贷款金额、还款期限、可贷款条件控制房地产需求方的购买力，降低房地产市场热度，维护房地产市场稳定，防止盲目扩张，当经济发展乏力或者货币市场货币富余时期，需要通过发展房地产业拉动上下游产业，吸纳过多的货币，起到拉动经济发展和充当资金池的作用，为经济稳定持续发展提供调节方式。
【参考文献】
[1] 陈关聚.城市房地产业增长效率及影响因素研究[J].宁夏大学学报（人文社会科学版），2014（1）：124-130.
[2] 周志春，李征，毛捷.房地产业周期与经济周期的互动关系研究——来自中国的经验证据[J].南京大学学报（哲学.人文科学.社会科学版），2010（6）：47-57.
[3] 孔行，黄玲，于渤.区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究[J].中央财经大学学报，2009（03）：54-59.
[4] 冯烽.内生视角下能源价格、技术进步对能源效率的变动效应研究——基于PVAR模型[J].管理评论，2015（04）：38-47.
[5] 王建康，谷国锋，等.中国新型城镇化的空间格局演变及影响因素分析——基于285个地级市的面板数据[J].地理科学，2016（01）：63-71.
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