基于工程总承包的房建工程变更与索赔初探

何龙
中交二公局萌兴工程有限公司
摘要：在房建工程当中，合同变更属于较为常见的情况，但并非所有合同变更全部可能引发索赔，本文对总承包模式下房建工程合同变更的类型进行了分析，明确合同变更的类型以及不同类型的合同变更的主要特征，同时针对可能导致索赔的情况，本文对房建工程变更索赔的形式以及管理进行了分析，明确总承包模式下房建工程如何实现更为有效的索赔管理，使得工程的合同管理处于更为可控的范围内，并在管理更为合理的情况下降低合同变更过程中索赔发生的概率。
关键词：总承包工程变更索赔
引言
建筑工程总承包模式在现代建筑行业中应用范围已经不同扩展，在房建工程当中总承包模式同样成为一种可用的模式，并且已经能够达到较好的应用效果。2019年住建部以及发改委联合印发了建设工程总承包管理办法，对采用总承包模式的建筑工程进行了明确的管理规定，使得总承包模式更为科学并且规范。在总承包的模式下，承建方需要承担工程设计到施工各个阶段的相关工作，即承建方的施工范围相对较大，因此在施工过程中可能出现原本设计以及规划无法满足施工实际需求的情况。即在采用总承包模式的建筑工程包括房建工程当中，根据工程施工的需求进行合同变更，属于较为常见的一种情况。针对合同管理以及合同变更造成的索赔情况，本文进行了系统的分析。
1 合同变更
1.1 明确业主变更
明确业主变更模式下，房建工程的业主方明确合同变更的需求同时基本明确合同变更的范围，但合同变更的提出者以及主要责任者应当为该工程的施工方。在总承包的模式下，施工方相较一般的承包模式拥有更大的自由权限，能够根据工程本身的变化情况以及实际需求，主要进行相关合同的变更申请。需要明确的是，虽然总承包模式下施工方权限更高，但即便在总承包的模式下施工方申请进行合同变更时，同样需要通知建设项目的业主方，并获得业主方的准许，明确业主变更模式的主要特征在于，该种模式下承担变更主要责任的为施工方，而业主虽然了解变更内容但对变更的具体需求等并不完全明确。采用明确业主模式进行合同变更前，施工方需要编制合同变更的相关文件，明确合同变更的内容以及合同变更在工程当中能够发挥的主要作用，通过编制变更所需的文件能够使得业主以更为直接的形式了解变更的内容，并明确合同变更的必要性。明确业主变更模式的优势在于相对较为灵活，能够满足工程变更的相关需求，但该种模式下施工方承担的责任相对较高，即一旦合同变更发生问题，则施工方必须承担更大责任。
1.2 包含业主变更
包含业主变更与明确业主变更模式的差别在于，该种合同变更模式的提出者以及主要责任人为工程的业主方，一般该种模式的合同变更主要为工程业主方处于自身的需求以及工程的变化等情况，提出合同变更的需求，该种模式合同变更的责任需要由业主方承担。在该种模式下，合同变更需要考虑合同的签订方，当签订合同双方为施工方以及合同另一方时，应当在业主的授权以及要求下，由施工方承担合同变更的相关工作。但在包含业主变更模式下，即便直接提出变更需求并签订相关文件的单位为工程施工方，承担合同变更相关责任的依然为提出变更申请以及需求的业主单位。业主单位根据自身的需求以及工程变化的相关情况提出合同变更的需求，对房建工程的影响可能相对较为显著，即合同变更可能造成施工的较为变化。与明确业主变更的模式相比，包含业主变更模式能够根据工程本身的实施情况进行更具系统性的调整，与明确业主模式的变更相比，包含业主模式变更周期相对较长，不仅需要业主根据工程的实际情况进行更为深入的勘测，由于该种模式的变更涉及的范围较为广泛，因此变更探讨以及相关合同签订的周期同样较长。
2 合同变更流程
2.1 提出变更
在房建工程当中，合同变更一般需要由直接参与合同签订的签订方提出，即在总承包的模式下，由于业主已经通过总承包合同将工程建设相关工作完全承包给项目施工方，因此工程大部分合同均由施工方签订，根据上文所述在施工方直接参与合同的情况下工程合同签订时应当由施工方承担签订变更合同责任。由于房建工程的合同可能产生彼此的影响，且合同的调整必然能够导致工程造价等出现一定范围的变化，因此在房建工程当中应当避免合同变更出现的概率，在合同正常履行对工程建设质量以及建设成本影响较小的情况下，尽量减少合同变更发生的概率，根据工程需求必须进行合同变更的情况下，不仅需要充分研究合同变更的影响，使得工程工程的增长能够得到较为有效的控制，同时需要缩小合同变更影响的范围，工程整体而言应当基本保持按照原本的施工规划进行建设施工。房建工程合同变更的提出者，能够为工程的施工方同样能够为工程的业主，但即便工程合同的变更提出者为施工方，施工方共同需要提报业主，在获得业主许可的情况下完成变更。
2.2 变更方案设计
房建工程当中，不同施工环节的技术选择以及施工规划存在一定的关联性，因此任何环节施工技术以及方案的调整，均可能对工程整体造成一定的影响，甚至使得房建工程无法正常推进。合同变更过程中，变更行为对工程的整体性造价以及不同环节的造价、对工程的技术选择以及不同项目的技术标准甚至施工人员要求等均能够造成影响。
合同变更时应当以包含业主变更为主要选择，即工程的变更需要在业主充分了解的情况下进行，且在可能的情况下应当以业主为主导进行变更相关工作。包含业主模式的变更，不仅能够使得业主更为了解变更的需求以及工程变更可能造成的影响，以此更为充分满足业主的知情权，使得业主的合法权利得到更为充分的保障；同时能够使得工程变更相关工作获得较为充分的保障，降低沟通不足等情况造成的认知偏差以及后续的冲突，使得工程能够顺利完成。必须进行变更时，根据工程的实际需求等能够对技术以及使用的材料包括工程建设所需的设备等进行调整，但变更本身应当避免对工程施工总成本造成较大的影响，即应当在可能的情况下保持工程总成本不变。
2.3 业主审核
除业主主动提出的工程变更外，非业主主动提出的工程变更，均需要通过业主的审核才能够进行合同的变更以及对应工程施工方案的变更。在非业主主动提出的工程变更进行过程中，施工方在工程无法按照原本规划的方案进行施工作业时，需要考虑对原本的施工方案进行调整，即进行工程变更。施工方需要根据施工的进行情况提出工程变更的相关方案，该方案当中应当包括工程变更进行的必须性，即当前房建工程推进的情况以及按照当前施工方案无法完成工程的相关调研数据。业主获取施工方提供的调研报告以及对应的数据后，需要对施工方提供的相关资料进行复核，明确施工方提供的资料是否与实际符合，并根据业主方的需求以及实际考量，明确工程变更是否存在必要性，以及是否应当按照施工方提出的方案进行工程变更。工程变更的方案通过业主审核，或在业主审核后进行调整后才能够进入变更执行相关阶段，即在业主审核认同的情况下工程变更才具有实施的可行性。
2.4 执行变更
工程变更执行过程中，由于变更的要求已经通过工程业主的审核，且与当前工程的需求能够实现较好的匹配，因此工程变更的内容不应进行调整，而相关的成本在谈判过程中可以进行一定程度的调整。鉴于房建工程合同双方的立场并不相同，且在工程当中要求同样并不相同，因此当工程必须进行变更时，合同签订双方需要在谈判过程中完成成本的调整，使得变更后的合同能够同时满足双方的需求。
一旦工程完成变更，即原本签订的合同已经完成调整，则合同签订方面需要按照变更后的合同执行，执行参与建设的建设方应当按照全新的技术要求、使用符合变更后材料要求的材料进行施工，在建设周期等方面同样需要根据工程变更后合同的相关于要求进行调整。在合同变更对工程造价能够造成较为显著影响的情况下，则需要按照原本合同的约定完成造价的编制等相关工作，使得原本造价能够与合同变更后的造价工作实现更为有效的衔接，即造价的准确性需要得到更为充分的保证。
3 索赔管理
3.1 及时提出变更要求
工程合同变更提出时间应当相对较早，由于对于影响范围较大且能够对房建工程造成整体性影响的合同变更，需要在较早的时间提出变更的申请，且合同变更申请进行过程中需要暂停施工，即便施工周期相对较为紧张同样需要暂停与变更内容相关的施工项目。房建工程尤其大型房建工程施工过程中，一旦施工环节存在一定程度的问题，则按照原本的施工规划难以完成工程，因此在房建工程进行过程中需要根据工程当前的建设执行情况对原本的工程施工规划模式进行一定程度的调整，使得施工规划能够满足当前的实际施工需求。
在合同变更过程中，必须更为及时提出合同变更的要求，最为主要的原因在于房建工程本身重建的成本较高，一旦施工完成则成本已经处于无法改变的状态。因此在房建工程当中，需要避免技术变更等造成的重建等情况，即房建工程进行过程中，需要更早提出变更的要求，在是否进行变更并不完全确定的情况下，一般需要通过签订对应合同的形式对可能进行变更的环节进行提前约定，以此使得合同变更能够更为顺利进行。房建工程进行过程中，技术提出变更要求不仅能够缩短变更谈判周期，同时能够保证施工在规定周期完成。
3.2 风险索赔
房建工程的合同变更包括针对已经出现的风险进行的风险规避变更，以及工程建设需求造成的风险无关变更，两种变更的模式责任主体并不相同，因此变更责任的责任方同样并不完全相同。因此在合同变更过程中，需要在明确责任方的情况下完成索赔管理相关工作。
当房建工程当中并未出现建设问题，即工程按照当前的推进情况，能够在规定的建设周期内完成所有建设工作，且建设成本能够控制在允许范围内，则合同变更的主要目的应当为提高工程的建设水平，并使得建设成本得到更为有效的控制。该种情况下工程合同变更主要成本责任，需要由合同的主导方一般为工程的承建方承担，实际施工方由于并未出现施工误差，因此无需承担主要责任。
而由于地下水水位控制不当、材料使用不当或者入场时间误差、设备使用问题或施工安全问题等，导致工程无法按照原本规划执行，则需要由对工程执行造成影响的一方承担相应的责任，即该种情况下合同变更过程中虽然一般并未直接进行索赔，但相关项目结算过程中则必须根据责任方以及责任方施工不当印发的影响核查实际结果进行对应的索赔，合同变更阶段即明确造成合同变更的主要原因，以及合同变更的责任方，能够使得后续索赔环节更为顺畅，且理赔参考更为明确。
结语
在总承包工程当中，合同变更的主要目的包括满足工程施工的需求以及降低施工的总体成本，其中合同变更最为主要的目的为降低施工的成本。工程施工过程中，在可能需要进行合同变更的情况下，需要根据工程的执行情况以及规划相关情况及时提出变更，使得合同变更对工程的影响得到较为有效的控制，工程合同变更不会对施工方等造成较大的影响。合同变更过程中，需要在避免损伤合同双方利益的情况下提出合同变更的方案，在合同变更必然造成合同双方损失的情况下，则需要采用科学的索赔管理方法，明确合同变更的主要原因以及造成合同变更的责任方，以此为基础明确索赔方案，使得总承包模式下的索赔工程能够更为顺利的完成索赔，同时采用总承包模式的工程，能够更为顺利完成。’
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