物业辖区楼宇巡查管理标准作业规程

1.0目的规范楼宇巡查工作,保障小区正常的工作和生活秩序。
2. 0适用范围适用于客户服务中心的楼宇巡查工作。
3. 0职责
3.1客户服务中心主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
3. 2客户服务中心管理员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
4.0程序要点
4.1楼宇巡查的必要性。
4.1.1防患于未然,通过有效的巡查,将治安、消防等隐患消除。
4.1.2杜绝违章装修,将违章装修施工消除于萌芽状态。
4.1.3加强工作监督,提高员工的工作责任心,变员工的被动工作为主动工作。
4.1.4确保公共设施、设备处于良好状态。
4.1.5检查管理处清洁、绿化、保安工作质量。
4.1.6增加与住户的沟通机会。
4.1.7实施空置房的管理。
4.2客户服务中心主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案,内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。
4.3楼宇巡查的内容。
4.3.1 治安隐患的巡查。
4.3.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.3.3 清洁卫生状况的巡查。
4.3.4 园林绿化维护状况的巡查。
4.3.5 装修违章的巡查。
4.3.6 消防违章的巡查。
4.3.7 空置房的巡查。
4.3.8 利用巡查机会与住户沟通。
4.4楼宇巡查的方法应包括"看"、"听"、"摸"、"调查了解"等。
4.4.1"看":通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。
4.4.2"听":从设施设备运行时的声音判断是否有故障。
4.4.3"摸":通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.4.4 "调查了解":向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。
4.5楼宇巡查的频次。
一般情况下,楼宇状况巡查每日一次;
清洁状况巡查每日一次;
装修施工巡查每日至少一次;
空置房巡查至少每日一次,其他方面巡查每两日一次。
4.6房屋本体巡查的工作要领。
4.6.1 检查水电表。
检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况。
当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀,预防水浸事故,并在该单位门口贴上相关告示;
当发现电表异常运转(如倒转、有盗电嫌疑)时,应在《巡查登记表》中予以记录并及时报告客户服务中心主管。
4.6.2 巡查楼梯间:
a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;
b)检查梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆,墙、地面瓷片是否完整无损,检查消防栓是否标识完好、配件齐全;
灭火器是否有漏气或过期、失效现象,消防通道防火门是否 ,消防安全疏散指示灯是否完好,消防疏散通道是否堵塞,防盗预警设施及消防报警设施是否完好;
c)检查卫生状况是否良好。
d)巡查逃生天台:
4.6.3 检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);
a)检查天台护栏是否完好,避雷针、电视天线、隔热层是否完好;
b)检查有无违章占用逃生天台现象;
c)检查雨水管是否通畅;
d)检查卫生状况是否良好。
4.6.4 巡查电梯:
a)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
b)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
c)检查照明灯及安全监控设施是否完好;
d)检查卫生状况是否良好。
4.6.5 巡查大堂、门厅、走廊:
a)检查各类安全标识是否完好;
b)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
c)检查卫生状况是否良好。
4.6.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
4.6.7 巡查方法及要求:a)先走到楼房屋顶,从上至下逐户巡查;
b)在签到本上签到;
c)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
d)发现住户家中有异常情况时,除特别紧迫情况外,严禁进入住户家中,更严禁擅自打开住户门锁进人住户家中。
4.6.8 巡查完毕,应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中,不允许只填写"正常"两字,要求签字。
4.7公共配套设施设备巡查的工作要领。
4.7.1 巡查水、电、气、通讯设施:
a)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;
b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
c)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
4.7.2 巡查公共文体设施:
a)检查雕塑小品是否完好,是否有安全隐患;
b)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;
c)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.7.3 巡查道路、广场、公共集散地:a)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
b)检查标识、路牌、警示牌是否完好;
c)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;
d)检查卫生状况是否完好。
e)检查防盗设施是否完好;
f)检查各类标识是否完好无损;
4.8巡查周边环境。
4.8.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
4.8.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
4.8.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。
4.8.4 检查卫生状况是否良好。
4.8.5 巡查方法及要求:a)逐项检查,严禁抽查;
b)编制好巡查路线,提高工作效率;
c)注意刷卡签到或在签到本上签到;
d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
4.9巡查房屋装修:应按要求每日详细记录施工进度,详见《装修管理标准作业规程》。
4.10巡查空置房:详见《空置房管理标准作业规程》。
4.11对巡查中发现问题的处理要领。
4.11.1管理员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;
否则及时将问题记录在《巡查记录表》中,巡查回来后报告客户服务中心主管解决。
4.11.2客户服务中心主管视情况按下列情况处理:
a)属公共设施设备破损丢失的,按《报修管理标准作业规程》处理;
b)属管理处其他部门员工工作不力造成的,应通知其他相关部门主管前往处理。
巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决(有特别时效要求的,必须按时效要求处理),特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长;
c)属住户违章造成的问题,应按《住户违章处理标准作业规程》处理。
4.11.3对巡查中发现的重大问题,客户服务中心主管应及时向管理处经理汇报,由管理处经理处理。
4.11.4巡查中发现问题处理完毕后客户服务中心管理员应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.12《巡查记录表》《巡查问题处理表》每月底汇总由客户服务中心归档保存,保存期2年。
《巡查记录表》、《巡查问题处理表》每页均印有编码,不允许撕毁。
4.13本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
5.0记录
5.1《巡查登记表》。
5.2《巡查问题处理表》。
6. 0相关支持文件
6.1《报修管理标准作业规程》。
6.2《装修管理标准作业规程》。
6.3《住户手册》。
6.4《住户投诉处理标准作业规程》。
6.5《空置房管理标准作业规程》。
6.6《住户违章处理标准作业规程》。